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【綠庭動(dòng)態(tài)】持續(xù)聚焦不良資產(chǎn)業(yè)務(wù) 參與悅合置業(yè)重整項(xiàng)目
2021-07-09
2019年起，綠庭投資開(kāi)始聚焦不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，通過(guò)參與公開(kāi)市場(chǎng) 拍賣(mài)或協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式從銀行、AMC等為主的金融機(jī)構(gòu)收購(gòu)不良資產(chǎn)， 結(jié)合不良資產(chǎn)特點(diǎn)、債務(wù)人情況、抵押物情況等主客觀因素，采用不同處置方式，實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)的價(jià)值再造，獲取增值收益。
為積極推進(jìn)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，擴(kuò)大業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提升主業(yè)盈利能力，綠庭投資與上海悅合置業(yè)有限公司的管理人簽署了《重整投資之框架協(xié)議》。公司擬作為重整投資人以共益?zhèn)绞酵顿Y悅合置業(yè)，金額為人民幣 2.5 億元，資金來(lái)源為自有或自籌，主要用于悅合國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的續(xù)建工程。
此次投資悅合置業(yè)重整項(xiàng)目是綠庭投資首次參與破產(chǎn)重整項(xiàng)目，同時(shí)公司還將作為主導(dǎo)方參與項(xiàng)目后續(xù)的管理和運(yùn)營(yíng)。這是綠庭投資在不良資產(chǎn)管理領(lǐng)域新的業(yè)務(wù)嘗試，將為公司以后開(kāi)展不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供新的業(yè)務(wù)方向，該重整項(xiàng)目也將充分利用綠庭投資20多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)等方面的優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)能力實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)的“價(jià)值再造”。
項(xiàng)目情況
悅合置業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，
其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為位于上海市嘉定區(qū)真新街道曹安公路的悅合國(guó)際廣場(chǎng)。
悅合國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目總占地45,868.40平方米，坐落于真新街道曹安商貿(mào)城A地塊，東至基地邊界，西至外環(huán)綠帶，南至虬江河，北至曹安公路。項(xiàng)目土地用途為商辦，其中：商業(yè)用地使用期限為2009年11月3日至2049年11月2日，辦公用地使用期限為2009年11月3日至2059年11月2日。悅合國(guó)際廣場(chǎng)于2010年9月開(kāi)工建設(shè)，分別于2012年和2013年兩次取得預(yù)售許可證。
悅合國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)六棟主要建筑以及地下和配套設(shè)施，其中1號(hào)樓為寫(xiě)字樓及配套商業(yè)；2、3、4號(hào)樓為公寓式辦公（即 LOFT）及配套商業(yè)；5、6號(hào)樓為商業(yè)樓，另有地下1層及夾層商業(yè)，地下2層車(chē)庫(kù)，及相應(yīng)的配套用房，規(guī)劃總建面219,082平方米，其中地下建筑面積為93,937.3平方米，地上建筑面積為125,144.52平方米。項(xiàng)目容積率為2.7，綠化率為20%，建筑層數(shù)為地上17層，地下2層，其中地下一層商業(yè)層高約9米。截至2020年3月3日破產(chǎn)受理日，2、3、4、5、6號(hào)樓主體結(jié)構(gòu)已竣工驗(yàn)收，1、2、3、4號(hào)樓已完成玻璃幕墻安裝，設(shè)備如電梯、發(fā)電機(jī)的安裝未完成，消防工程、自來(lái)水天然氣、弱電強(qiáng)電等配套未完成。
綠庭投資作為重整投資人參與悅合置業(yè)的破產(chǎn)重整，提供的借款主要用于悅合國(guó)際廣場(chǎng)續(xù)建；同時(shí)公司作為悅合置業(yè)的項(xiàng)目管理受托方，負(fù)責(zé)悅合國(guó)際廣場(chǎng)的續(xù)建管理、招商和運(yùn)營(yíng)管理及銷(xiāo)售管理等事項(xiàng)。悅合置業(yè)的主要資產(chǎn)為悅合國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的可售房源，因此，本次重整工作的核心系對(duì)悅合國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行續(xù)建、處置。本次重整的整體周期預(yù)計(jì)為4年，包括項(xiàng)目建設(shè)期和銷(xiāo)售期，其中項(xiàng)目建設(shè)期包括復(fù)工籌備期3個(gè)月，續(xù)建期15個(gè)月，銷(xiāo)售周期則預(yù)計(jì)在項(xiàng)目復(fù)工啟動(dòng)后擇機(jī)開(kāi)始，銷(xiāo)售回款周期預(yù)計(jì)為36個(gè)月。
收益情況
如若重整計(jì)劃順利實(shí)施，綠庭作為悅合置業(yè)共益?zhèn)顿Y人和項(xiàng)目管理受托方，預(yù)計(jì)主要從以下方面獲得項(xiàng)目投資收益：
1、本次作為重整投資人參與悅合置業(yè)的破產(chǎn)重整，綠庭投資將通過(guò)自有或自籌資金向悅合置業(yè)提供共益?zhèn)鶆?wù)借款2.5億元，利率為年化 12%，可根據(jù)項(xiàng)目回款中的可供共益?zhèn)鶅敻督痤~按約予以還本，利息根據(jù)實(shí)際出資按日計(jì)提，按季付息。自實(shí)際放款之日起算，分批放款的分批計(jì)算。
共益?zhèn)鶆?wù)是指人民法院受理企業(yè)破產(chǎn)申請(qǐng)后，在破產(chǎn)程序中為全體債權(quán)人的共同利益以及破產(chǎn)程序順利進(jìn)行而發(fā)生的債務(wù)。在清償順序上，共益?zhèn)鶛?quán)與破產(chǎn)費(fèi)用往往優(yōu)先于其他債權(quán)清償。綠庭投資此次借款屬于悅合置業(yè)的共益?zhèn)鶆?wù)，根據(jù)法律規(guī)定和重整計(jì)劃草案約定可隨時(shí)清償，具備較高的安全保障性。
2、作為項(xiàng)目受托管理方，按照協(xié)議約定收取項(xiàng)目管理費(fèi)，管理費(fèi)預(yù)計(jì)收取4年，預(yù)計(jì)總額為4,200萬(wàn)元，其中自首筆共益?zhèn)Y金到賬之日起18個(gè)月內(nèi)，按120萬(wàn)/月收取管理費(fèi)，第18個(gè)月至第36個(gè)月內(nèi)，按90萬(wàn)/月收取管理 費(fèi)，第36個(gè)月后，按35萬(wàn)/月收取管理費(fèi)。
綠庭投資以“價(jià)值再造”為戰(zhàn)略宗旨，聚焦長(zhǎng)三角地區(qū)，重點(diǎn)發(fā)掘以不動(dòng)產(chǎn)為底層資產(chǎn)的不良資產(chǎn)投資價(jià)值，提升項(xiàng)目現(xiàn)金流和價(jià)值，綜合利用債務(wù)重組、資產(chǎn)重組等手段，幫助“困境”資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其內(nèi)在價(jià)值。